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Pflegeimmobilien – alles was Sie wissen müssen
Durch den demografischen Wandel steigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit Pflegeimmobilien stark an. Dieser Trend wird sich aller Voraussicht nach in Zukunft nicht nur fortsetzen, sondern sogar verstärken.
In Zahlen bedeutet das: Bis 2030 werden voraussichtlich mehr als ein Drittel der Bevölkerung 60 Jahre oder älter sein.
In der Vergangenheit wurde diese Entwicklung lange Zeit bei der Projektierung von Pflegeimmobilien nicht angemessen berücksichtigt, so dass man heute bereits von einer massiven Pflegeplatz-Knappheit sprechen kann.
Gleichzeitig rücken durch die derzeitige Niedrigzins-Phase Immobilien als Kapitalanlage immer mehr in den Fokus der Anleger. Durch die starke Nachfrage nach Rendite Immobilien und die damit stark ansteigenden Kaufpreise bei gesetzlicher Deckelung der Mieten werden klassische Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unattraktiver – und die Pflegeimmobilie rückt als attraktive Alternative ins Blickfeld der Anleger.
Für die meisten Privatanleger bedeutet „Pflegeimmobilie“ eine oder mehrere Einheiten in einem Pflegeheim, also Pflegeappartements. Für kapitalkräftige Anleger besteht auch die Möglichkeit, ein komplettes Pflegeheim zu kaufen oder zu bauen.
Die 7 wichtigsten Gründe für den Kauf von Pflegeimmobilien
Zahlreiche unterschiedliche Gründe sprechen für eine Pflegeimmobilie als Investment-Objekt:
1. Attraktive Rendite: Es wird eine attraktive Mietrendite erzielt, die je Objekt meist zwischen 4,4 % und 5 % liegt.
2. Schutz vor Mietausfall durch Leerstand: Da die Eigentümer der jeweiligen Pflegeappartments an den Heimbetreiber vermieten, wird hier in der Regel ein Gewerbemietvertrag mit 20-25 Jahre Laufzeit plus Verlängerungsoption geschlossen. Die Miete erhält der Besitzer vom Betreiber des Pflegeheims – auch wenn die Pflegeappartements einmal leerstehen sollten.
3. Schutz vor Inflation: Die Miethöhe wird üblicherweise per vertraglicher Mietpreis-Indexierung automatisch an die Inflation angepasst.
4. Minimaler Aufwand: Während bei einer vermieteten Eigentumswohnung teils recht viel Verwaltungsaufwand für den Eigentümer anfällt z.B. durch Nebenkostenabrechnung, Renovierungen usw. übernimmt dies bei Pflegeimmobilien der Betreiber.
5. Grundbuchbesicherte Investition: Im Gegensatz zu sogenannten Pflegefonds wird ein Pflegeappartement genau wie eine Eigentumswohnung im Grundbuch notariell eingetragen. So kann die Pflegeimmobilie vom Eigentümer nach Bedarf verkauft, vererbt, beliehen oder verschenkt werden.
6. Belegungsrecht für Eigentümer und Angehörige: Die Eigentümer der Pflegeimmobilien können für sich selbst oder nahe Angehörige das Eigenbelegungsrecht nutzen – und zwar nicht nur im jeweiligen Heim, sondern allen Heimen des Pflegeheimbetreibers.
7. Staatlich refinanziert und Konjuktur-unabhängig: durch den demografischen Wandel steigt die Nachfrage nach Pflegeplätzen und damit Pflegeimmobilien permanent – völlig unabhängig davon wie sich Wirtschaft und Finanzmärkte entwickeln. Da die Pflegekassen für die Pflegekosten aufkommen, hängt die Nachfrage nach Pflegeimmobilien nicht von den finanziellen Möglichkeiten der Pflegebedürftigen ab.
Mehr Informationen finden Sie unter „Welche Vorteile sprechen für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?“
Ist eine Pflegeimmobilie dasselbe wie ein Seniorenzentrum oder eine Anlage für betreutes Wohnen?
Es ist ganz wichtig, Pflegeimmobilien klar von Seniorenwohnanlagen oder Anlagen für betreutes Wohnen abzugrenzen. Die o. g. Vorteile treffen auf Pflegeimmobilien zu, in denen Menschen die von den Pflegeversicherungen als pflegebedürftig eingestuft sind, gepflegt werden. Das ist für den Investor deshalb wichtig, weil hier eine Refinanzierung der Pflegekosten durch die Pflegeversicherung vorliegt – was für den Investor im Endeffekt staatlich garantierte Mieteinnehmen bedeutet.
Bei einer Wohnung in einer Anlage für betreutes Wohnen, die an einen Senior oder ein Seniorenpaar vermietet wird, besteht hingegen üblicherweise ein normaler Wohnungs-Mietvertrag. Daher sprechen wir bei solchen Objekten an dieser Stelle nicht von Pflegeimmobilien im Investment-Sinn.
Die richtige Pflegeimmobilien - Auswahl – was muss man beachten?
Das wichtigste Entscheidungskriterium beim Kauf einer Pflegeimmobilie ist der Betreiber. Je mehr Erfahrung der im Pflegemarkt hat, desto besser. Die Erfahrungswerte sind besonders wichtig, wenn es:
1. Um die Standortanalyse und Standortauswahl geht, also wie gut ein Standort für den Betrieb einer Pflegeinrichtung geeignet ist und
2. Den optimalen Betrieb der Einrichtung sicherzustellen.
Betreiber können sowohl kommunale, karitative oder privatwirtschaftliche Träger sein. Häufig bietet es sich an, sich für eine Pflegeimmobilie zu entscheiden, die in der Projektionsphase ist. Der Vorteil eines Objekts neuesten Baujahr im Erstbezug ist, dass hier die Vertragslauzeit des Mietvertrags so lange wie möglich ist. Außerdem wird so ein modernster Baustandard sichergestellt.
Typische Preise von einzelnen Pflegeimmobilien-Einheiten für eine Person bewegen sich meist in der Größenordnung 130 000 € bis 165 000 €.