Pflegeimmobilien als Kapitalanlage: was macht dieses Investmentkonzept so attraktiv?
Das Thema Pflegeimmobilien Kapitalanlage rückt seit einiger Zeit immer stärker in den Fokus der Anleger.
Doch an was liegt das? Was macht Pflegeimmobilien als Kapitalanlage so attraktiv?
Ganz wichtig ist es im ersten Schritt eine klare Definition des Begriffs vorzunehmen:
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage im Investment-Sinn ist ein Pflegeheim bzw. Apartments in einem Pflegeheim, in dem Menschen, die von den Pflegeversicherungen als pflegebedürftig eingestuft werden, gepflegt werden. Die Zahlung durch die Pflegeversicherung sorgt für sichere Einnahmen. Davon abzugrenzen sind Seniorenwohnungen oder Anlagen des betreuten Wohnens, für die die jeweiligen Nutzer selbst bezahlen. Diese zählen wir an dieser Stelle nicht zu den Pflegeimmobilie Kapitalanlagen, da hier die meisten Vorteile, mit denen wir uns im Folgenden beschäftigen nicht zutreffen.
Die wichtigsten Vorteile einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien
Zahlreiche Vorteile sprechen für eine Pflegeimmobilien Kapitalanlage im eigentlichen Sinn, also einem Pflegeapartment in einem Pflegeheim. Schauen wir uns die wichtigsten Vorteile einmal genauer an:
1. Sehr attraktive Rendite in Null-Zins-Zeiten:die Mietrendite liegt für Objekte im Erstbezug derzeit üblicherweise zwischen 4,5 % und 4,8 % für einzelne Pflegeappartements. Bei Bestandsobjekten sind höhere Renditen zwischen 4,8 % und 5,5 % üblich. Bei vermieteten Eigentumswohnungen sind die erzielbaren Renditen in den letzten Jahren insbesonders im urbanen Raum kontinuierlich gesunken und liegen heute häufig unter 3 %.
2. Vermeidung von Mietausfallrisiko bzw. Leerstandsrisiko: bei einer frei vermieteten Eigentumswohnung ist das Risiko von Mietausfall (entweder durch Leerstand oder durch Nichtzahlung des Mieters) grundsätzlich immer gegeben. Bei einer Pflegeimmobilie Kapitalanlage hingegen ist dies nicht der Fall, denn hier vermietet der Eigentümer seine Pflegeimmobilie (das Apartment) an den jeweiligen Heimbetreiber. Dies geschieht üblicherweise mit einem Gewerbemietvertrag über 20 oder 25 Jahre, der zusätzlich in aller Regel über mindestens eine Verlängerungsoption verfügt. So sind insgesamt 30 Jahre Mietvertragslaufzeit üblich.
Der Heimbetreiber vermietet dann an den Bewohner, der das Geld wiederum von seiner Pflegeversicherung erhält. Daher ist mit einer langjährig sicher und pünktlich erfolgenden Mietzahlung zu rechnen.
3. Schutz der Investition vor Inflation: in den Mietverträgen, die Heimbetreiber mit Eigentümern schließen, sind Mietpreis-Indexierungen üblich. Das bedeutet es findet in einem vertraglich geregelten Turnus eine Anpassung der Miete an die aktuelle Inflationsrate statt.
4. Sehr geringer Verwaltungsaufwand für den Eigentümer: bei einer vermieteten Eigentumswohnung fällt für den Eigentümer häufig recht viel Verwaltungsaufwand an – durch Erstellung der Nebenkostenabrechnung, Planungen und Überwachung von Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten, Mietersuche, Vertragserstellung, Steuerung von juristisch korrekten Mieterhöhungen usw. Bei einer Kapitalanlage in Pflegeimmobilien fällt dies alles weg: für Renovierungen und Instandsetzungen ist üblicherweise der Heimbetreiber verantwortlich, es wird eine Hausverwaltung eingesetzt, die sämtliche administrativen Aufgaben zwischen Heimbetreiber und Eigentümern übernimmt und Mieterhöhungen regeln sich über die vertraglich vereinbarte Mietpreisindexierung. Vermietungen fallen ebenfalls für den Eigentümer keine an.
5. Grundbuchbesicherte Investitionen nach dem WEG-Gesetz: abgrenzend zu den sogenannten Pflegefonds erwirbt der Käufer einer Pflegeimmobilie Kapitalanlage eine nach WEG Gesetz per Teilungserklärung geteilte Wohnung, die wie eine andere Eigentumswohnung auch notariell im Grundbuch eingetragen ist. Diese kann wie eine andere Wohnung vom Eigentümer je nach Bedarf vererbt, verkauft, verschenkt oder beliehen werden. Anleger an einem Pflegefonds hingegen erwerben keine im Grundbuch eingetragene Wohnung, sondern ein Wertpapier bzw. eine Firmenbeteiligung.
6. Belegungsrecht für den Eigentümer und seine Angehörigen: wer eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage kauft, hat in der Regel ein Eigenbelegungsrecht. Das bedeutet er selbst oder nahe Angehörige können im Bedarfsfall selbst in das jeweilige Pflegeheim und häufig auch in andere Pflegeheime desselben Heimbetreibers einziehen. In Zeiten massiven Pflegeplatzmangels, wo es für viele Menschen sehr schwer ist für sich selbst oder ihre Angehörigen einen Pflegeplatz zu bekommen, ist ein solches Belegungsrecht sehr viel wert.
7. Konjunkturunabhängige Investition die zusätzlich staatlich refinanziert wird: viele Investitionen sind von bestimmten Trends oder Konjunkturzyklen abhängig. Bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage hingegen liegt ein stark wachsender Markt vor, der durch die demographische Entwicklung automatisch immer größer wird. Es gibt immer mehr alte Menschen und die durchschnittliche Lebenserwartung steigt. Das bedeutet immer mehr Menschen sind für immer längere Zeit pflegebedürftig. Ein weiterer großer Vorteil ist die staatliche Refinanzierung der Pflegekosten. Da die Allgemeinheit über das Umlagesystem die Pflege bezahlt, ist neben dem eigentlichen Bedarf an Pflegeplätzen auch für die erforderliche Kaufkraft der Pflegebedürftigen gesorgt.
Die Pflegeimmobilien Kapitalanlage im Vergleich zur vermieteten Eigentumswohnung
| Pflegeimmobilie als Kapitalanlage | Vermietete Eigentumswohnung | |
|---|---|---|
| Standortauswahl | Professionelle Standort-/Bedarfs-Analyse durch Heimbetreiber und Projektentwickler üblich. | Professionelle Standortanalyse ist sehr schwierig für einen privaten Anleger. |
| Wohnungs-Auswahl | Pflegeimmobilien zur Kapitalanlage sind meist sehr gut bezüglich der Eckdaten mit anderen ähnlichen Objekten zu vergleichen. | Jede zur Auswahl stehende Wohnung unterscheidet sich durch Lage, Größe, Ausstattung, Zustand, Bauqualität, daher schlechte Vergleichbarkeit. |
| Mieterbeschaffung/Vermietung | Der Käufer tritt üblicherweise in einen Gewerbemietvertrag mit dem Heimbetreiber ein, der meist 20-25 Jahre Laufzeit plus Verlängerungsoption hat. Der Heimbetreiber ist auch zur Mietzahlung verpflichtet, wenn das Apartment leer steht. | Mieter hat nur 3 Monate gesetzliche Kündigungsfrist. Mietersuche und Mieterauswahl muss der Eigentümer bei jedem Mieterwechsel neu vornehmen, was häufig einen großen Aufwand bedeutet. Leerstand bedeutet Mietausfall. |
| Mietrendite | Derzeit liegt die übliche Mietrendite bei Pflegeimmobilien als Kapitalanlage zwischen 4,5 % und 5,5 %. Automatische Anpassung der Miete an die Inflation (Mietpreis-Indexierung) ist Standard in den Mietverträgen. Mieter üblicherweise eine etablierte Firma, hinter der häufig ein großer Konzern steht. |
Durch die stark gestiegenen Kaufpreise insbesondere in den Großstädten in Verbindung mit gesetzlich gedeckelten Mieten (Mietpreisbremse, Milieu-Schutz-Verordnungen) häufig nur noch Renditen zwischen 2 und 3 %. Die Mietrendite wird durch Leerstand oder Nichtzahlung des Mieters gefährdet. |
| Verwaltungsaufwand | Die Verwaltung einer Pflegeimmobilie Kapitalanlage erfolgt üblicherweise durch eine professionelle Verwaltung, die auf Pflegeheime spezialisiert ist. Für den Eigentümer besteht kein Aufwand mit Abrechnungen usw. |
Selbst wenn eine Hausverwaltung beauftragt wird, fällt üblicherweise recht viel Aufwand für den Eigentümer an. Auch die Kommunikation mit dem Mieter läuft in der Regel über den Eigentümer. |
| Instandhaltung | Sämtliche Kosten für Instandhaltung und Renovierung (außer für Dach und Fassade sowie die Hausverwaltung) trägt gemäß gängigen Verträgen der Pflegeheim-Betreiber. | Reparaturen und Instandhaltung liegen beim Eigentümer. Viele nicht-umlagefähige Kosten. Reicht die Instandhaltungs-Rücklage nicht aus, besteht Nachschusspflicht. |
| Mietminderung | Für den Erhalt des Objekts ist üblicherweise der Heimbetreiber verantwortlich, nicht der Eigentümer. Daher kann der Heimbetreiber auch keine Mietminderung verlangen. |
Vermieter ist für Reparaturen und Instandsetzungen verantwortlich; Mieter kann Mietminderungen bei Schäden an der Wohnung verlangen. |
| Mieterschutz | Zwischen Eigentümer und Heimbetreiber liegt ein Gewerbemietvertrag vor, der nicht den Mieterschutz vorsieht, den ein privater Mieter genießt. Rechtsstreits daher selten. |
Ein privater Mieter genießt in Deutschland massiven Mieterschutz zuungunsten des Eigentümers. Daher sehr zeitaufwändig und teuer, einen nichtzahlenden Mieter loszuwerden. |
| Risikobetrachtung | Bei wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Heim-Betreibers kann es nötig sein, diesen durch den Verwalter austauschen zu lassen. Da bei Sozialimmobilen ein öffentliches Interesse vorliegt, ist Schließung eines Pflegeheims kaum möglich. |
Die Risiken liegen primär im Bereich Mietausfall: durch Leerstand, Nichtzahlung des Mieters, Mietnomaden. Weitere Risiken sind Rechtsstreitigkeiten mit Mietern und Beschädigung oder übermäßige Abnutzung der Wohnung. |
Fazit: die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage als sehr attraktiver Investment-Geheimtipp
Die klassische vermietete Eigentumswohnung wird in Null- und Niedrigzinszeiten von immer mehr Menschen als Kapitalanlage in Betracht gezogen. Das sorgt für stark steigende Kaufpreise bei gleichzeitig gesetzlich gedeckelten Mieteinnahmen – und somit für immer weiter sinkende Renditen.
Der Pflegemarkt hingegen ist vielen Anlegern auf der Suche nach attraktiven Kapitalanlagen noch unbekannt – und somit für die Investoren, die das Thema Pflegeimmobilien Kapitalanlage für sich entdeckt haben umso lukrativer!
